La posibilidad de habilitar la preventa de terrenos antes de que los loteos estén completamente urbanizados comenzó a generar un debate en el Concejo Municipal de Rafaela. La iniciativa, impulsada por los concejales Lisandro Mársico y Carla Boidi, propone modificar la Ordenanza 2588 para permitir que los desarrolladores puedan ofrecer lotes cuando ya cuenten con determinadas aprobaciones y factibilidades, sin tener que esperar a terminar todas las obras.
El proyecto fue presentado con el argumento de que la normativa actual representa una dificultad para el desarrollo de nuevos loteos, porque obliga a los urbanizadores a disponer previamente de todo el capital necesario para ejecutar la infraestructura. Además, sus autores sostienen que existe una contradicción con lo que sucede en la construcción de edificios, donde se permite comercializar unidades antes de que estén terminadas.
En ese contexto, durante una reunión de comisiones del Concejo, los concejales recibieron a María Emilia Vidal, subsecretaria de Desarrollo Urbano y Metropolitano, y a Gabriel Magnarelli, funcionario municipal, para analizar los alcances de la propuesta. El encuentro tuvo momentos de tensión, con diferencias sobre la conveniencia de la modificación y, especialmente, sobre sus posibles consecuencias.
Aunque desde el Municipio no descartaron que la iniciativa pueda tener un objetivo atendible, ambos plantearon reparos sobre la forma en que está redactada y sobre las responsabilidades que podrían surgir para quienes compren terrenos y para el propio Estado local.
Mársico defendió la necesidad de habilitar la preventa
Durante el encuentro, Mársico explicó que comenzó a trabajar en la iniciativa después de analizar el nuevo Código Civil y Comercial y advertir que la preventa está contemplada para los emprendimientos de propiedad horizontal. También contó que conversó con desarrolladores inmobiliarios, quienes le transmitieron que consideran razonable permitir una modalidad similar para los loteos.
El concejal sostuvo que la preventa ya se realiza en la práctica y que el objetivo del proyecto es darle un marco normativo. A su entender, no tiene sentido mantener una prohibición que termina convirtiéndose en un obstáculo para quienes buscan invertir y desarrollar nuevos sectores de la ciudad.
Mársico también reconoció que podría incorporarse una cláusula de exención de responsabilidad del Estado para resguardar al Municipio ante eventuales reclamos. Sin embargo, durante el intercambio se planteó que una disposición de ese tipo no necesariamente impediría que un comprador iniciara acciones judiciales si el emprendimiento no se concreta como estaba previsto.
El edil aclaró que la iniciativa fue presentada para abrir la discusión y que no se avanzaría con su aprobación sin escuchar a las áreas correspondientes. Incluso dejó abierta la posibilidad de introducir modificaciones y llevar el tema a la Comisión de Desarrollo Urbano.
Vidal y Magnarelli advirtieron sobre el control y la responsabilidad municipal
Vidal consideró que el propósito de facilitar el desarrollo de loteos puede ser válido, pero remarcó que la preventa de terrenos no es equivalente a la comercialización anticipada de departamentos. Para explicar la diferencia, señaló que en propiedad horizontal las unidades pueden contar con una identificación jurídica que permite su inscripción, mientras que en un loteo que todavía no completó las obras la parcela no puede inscribirse de la misma manera.
La funcionaria puso el foco en la situación de los compradores: una persona puede entregar sus ahorros para adquirir un terreno y luego encontrarse con que el desarrollador no termina las obras comprometidas. En ese escenario, advirtió, podrían aparecer reclamos contra el Municipio por su función de control y fiscalización.
También preguntó qué ocurriría si el urbanizador incumple y las obras quedan inconclusas: si el Estado podría terminar afrontando con recursos públicos las obligaciones que correspondían al privado.
Por eso pidió que el proyecto sea analizado con mayor profundidad y que se convoque a las áreas técnicas municipales, a Fiscalía y a los distintos sectores involucrados. Como antecedente, mencionó el trabajo realizado para otras normativas y reclamó una mayor actividad de la Comisión de Desarrollo Urbano.
Magnarelli, por su parte, coincidió en que los requisitos incluidos en la propuesta son cuestiones que deben cumplirse, pero señaló una dificultad práctica: cómo garantizar su control. El funcionario también expresó reparos sobre los boletos de compraventa, al considerar que son contratos entre privados y que el Municipio tiene límites para intervenir en esas operaciones.
En ese punto, el debate se concentró en las diferencias entre la preventa de unidades de propiedad horizontal y la de terrenos que todavía no cuentan con las obras necesarias para su inscripción. Para la postura municipal, no se trata de situaciones equivalentes y esa distinción debe ser considerada antes de modificar la normativa.
Magnarelli también llamó la atención sobre algunos cambios concretos del proyecto. Señaló que la modificación de los incisos B y C del artículo 3 de la ordenanza vigente elimina referencias que aclaran que determinadas actuaciones, como la apertura de calles, no constituyen por sí mismas una autorización para ofrecer terrenos en venta o enajenar.
La observación apunta a que no alcanza con suprimir esas restricciones: es necesario determinar qué habilitación se estaría otorgando y cuáles serían las condiciones para que la preventa se desarrolle con controles suficientes.
Un debate que todavía debe continuar
La discusión dejó planteada una cuestión central que deberá resolverse si la iniciativa avanza: cómo proteger a quien compra un lote cuando el emprendimiento todavía no está terminado y qué garantías existen si el desarrollador no cumple.
El proyecto establece requisitos previos, como la aprobación municipal del proyecto, factibilidades de servicios y las condiciones ambientales correspondientes. También contempla plazos para ejecutar las obras, la posibilidad de desarrollar loteos por etapas y la obligación de entregar documentación al comprador e instalar cartelería informativa.
Sin embargo, según el ejecutivo no incorpora expresamente un fondo de garantía ni un mecanismo específico para asegurar la devolución del dinero o la finalización de las obras ante un incumplimiento del urbanizador.
Así, mientras Mársico plantea que la normativa debe adaptarse para facilitar las inversiones y formalizar una práctica que, según sostiene, ya existe, desde el Municipio reclaman revisar cada modificación para evitar que una flexibilización termine generando nuevos problemas para los compradores o trasladando responsabilidades al Estado.
