Por Julio Armando
La situación del mercado de alquileres en Rafaela presenta una realidad que, según advierten desde la Defensoría del Pueblo, no siempre coincide con la percepción de una mayor oferta de inmuebles. En las últimas semanas, el organismo registró numerosas consultas de inquilinos que buscan asesoramiento ante dificultades para sostener sus contratos.
Hernán Camuso y Agustina Marzioni, de la Defensoría del Pueblo de Rafaela, señalaron que una de las principales consultas está vinculada con la rescisión anticipada de contratos. En algunos casos, explicaron, la decisión de dejar la vivienda está relacionada con incumplimientos del locador en materia de mantenimiento y, en otros, con la imposibilidad de afrontar las actualizaciones del alquiler.
"El problema está en la actualización", explicaron al analizar la situación. Actualmente existen contratos con actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales e incluso mensuales, mientras que las partes pueden establecer distintos mecanismos de actualización.
Desde la Defensoría remarcaron que el incremento del alquiler puede representar una diferencia significativa para una familia. Como ejemplo, mencionaron casos en los que un alquiler que se encuentra en el orden de los $600.000 o $700.000 puede pasar a cerca de $800.000 con una actualización, un monto que puede equivaler a una factura de electricidad.
Ante esa situación, algunos inquilinos terminan rescindiendo el contrato y abandonando la vivienda porque ya no pueden afrontar el costo.
"La relación locativa es asimétrica"
Otro de los puntos señalados por la Defensoría es la diferencia de poder de negociación entre propietarios e inquilinos.
Según explicaron, aunque el marco vigente permite una mayor libertad para que las partes establezcan las condiciones del contrato, en la práctica quien dispone de una vivienda para alquilar suele encontrarse en una posición diferente respecto de quien necesita conseguir un lugar donde vivir.
"El que tiene la vivienda es el que maneja la situación", plantearon. Y agregaron que, ante determinadas condiciones, el inquilino puede optar entre aceptar el contrato o buscar otra propiedad, teniendo en cuenta que existe una importante cantidad de personas buscando viviendas para alquilar.
También señalaron que esta situación se observa al momento de renovar contratos. Incluso personas que llevan varios años viviendo en un mismo inmueble pueden encontrarse con una renovación bajo condiciones similares a las de un nuevo contrato.
La Defensoría también detectó un incremento de consultas relacionadas con el estado de las viviendas.
Entre los casos mencionados aparecen personas que ingresaron a una propiedad y, pocos días después, comenzaron a detectar problemas de humedad u otras deficiencias de infraestructura. "Eso antes no ocurría, eso antes no lo veíamos", señalaron desde el organismo, al comparar estas situaciones con las consultas que recibían anteriormente.
Según explicaron, también intervienen ante reclamos vinculados con el mantenimiento que corresponde al propietario. En ese sentido, remarcaron que los arreglos derivados del desgaste normal de la vivienda o de cuestiones que no fueron provocadas por el inquilino corresponden al locador.
Contratos con cláusulas cuestionadas
Otro de los aspectos que genera preocupación en la Defensoría son determinadas cláusulas incluidas en contratos de alquiler.
Desde el organismo indicaron que incluso realizaron gestiones ante la Cámara Inmobiliaria de Rafaela luego de detectar contratos que, según su interpretación, incluían condiciones contrarias a normas de orden público y al Código Civil.
Uno de los ejemplos mencionados fue el de la rescisión anticipada. Según explicaron, han encontrado contratos que establecen multas o condiciones que no se corresponden con las previsiones legales aplicables.
También señalaron casos en los que se trasladan al inquilino obligaciones vinculadas con arreglos de infraestructura que corresponderían al propietario.
"Todo aquello que no sea causado por el inquilino, por el mantenimiento de la vivienda, lo tiene que pagar el locador", explicaron.
A esto se suman cláusulas relacionadas con las expensas y hasta con la pintura exterior de los inmuebles. Desde la Defensoría cuestionaron particularmente que se incluya en determinados contratos la obligación del inquilino de afrontar la pintura exterior, al considerar que se trata de un deterioro natural de la propiedad.
El problema, señalaron desde la Defensoría, es que muchas de estas condiciones terminan siendo aceptadas por quienes necesitan acceder a una vivienda.
"Los contratos ya empiezan a ser abusivos en algunos casos", plantearon, y remarcaron que la situación se produce dentro de un mercado donde la necesidad de conseguir un lugar para vivir limita la posibilidad de negociación del inquilino.
Por eso, desde el organismo recomiendan consultar antes de firmar o ante cualquier conflicto durante el alquiler, especialmente cuando existen dudas sobre las obligaciones de cada una de las partes.
